Что построить на участке земли: загородный отель или глэмпинг?
Комментирует Наталья Кастрова, руководитель компании «Охотники за Солнцем».
Вопрос о том, что построить на свободном участке земли за городом, – один из самых частых, с которым к нам приходят собственники, планирующие открыть загородный отель или глэмпинг. Мы сразу говорим клиентам, что компания “Охотники за солнцем” реализует проекты таким образом, чтобы они не просто были “красивым хобби” для владельцев или исполнением их мечты, но – самое главное – приносили им доход.
Прежде чем приступить к работе над проектом, мы его тщательно просчитываем, с учетом особенностей конкретного земельного участка. Чтобы ответить на вопрос “загородный отель или глэмпинг”, нужно изучить конкурентную среду, оценить расположение и размер участка, финансовые возможности собственника и еще множество сопутствующих факторов.
Рассмотрим здесь кратко, на какие факторы мы обращаем внимание.
Особенности расположения земельного участка. Когда мы проводим аудит и маркетинг проекта, то обязательно обращаем внимание на то, где именно находится ваш участок. Приведу несколько примеров:
Далее важно изучить, какие интересные локации есть рядом (например, город с историческими достопримечательностями, природные объекты и т.д). Также обязательно проводим анализ конкурентной среды (что уже построено рядом) и выясняем туристический потенциал места. Условно говоря, есть ли в вашей локации нехватка средств размещения и интересных туристических проектов или наоборот, предложение превышает спрос.
Следующий момент связан юридическими ограничениями по назначению земли. Это отдельная тема для разговора, но если кратко, то не во всех локациях можно устанавливать капитальные сооружения (в данном случае, строить отель) и даже далеко не везде можно ставить глэмпинг. Например, если у вас участок находится на землях сельхозназначения, то при установке глэмпинга вам может грозить штраф и обязательство привести землю в первоначальный вид.
Значит, действуем по простому алгоритму: если на вашем участке запрещено строительство капитальных сооружений, то рассматриваем вопрос о глэмпинге и исключаем загородный отель. Далее детально изучаем, можно ли юридически на вашем участке возводить глэмпинг, как вариант, есть ли возможность перевести землю в разрешенное под глэмпинг назначение земли и ВРИ (вид разрешенного строительства).
И еще один важный момент. Даже если ваш участок юридически не подходит под организацию отеля, но разрешен для строительства глэмпинга, вы можете возвести на нем гостиницу модульного типа. Юридически это некапитальное сооружение, полностью сборно-разборная конструкция, только модули возведены друг над другом. Кстати, у нас есть успешные примеры реализации именно таких проектов.
Обращаем внимание на возможность проведения инженерных коммуникаций и организации инфраструктуры.
Отдельно я бы обратила внимание на места с каменистым грунтом. Таких мест очень много, например, во Владивостоке и в Карелии. Из-за особенностей почвы в глэмпингах, которые здесь строятся, приходится проводить инженерные коммуникации по верху, соответственно, их нужно утеплять от холодов.
Мы рекомендуем для сезонных глэмпингов (когда у вас сафари-тенты или шатры) делать единый санитарный блок. Он будет располагаться отдельно от домиков, но на достаточно близком и комфортном расстоянии. Это позволит сократить затраты по установке канализации и водоснабжения. Правда, если у вас много домиков и они расположены достаточно далеко друг от друга, тогда нужно организовать несколько санитарных точек.
А вот для проведения электричества необходимо будет к каждому модулю копать траншею для установки кабеля.
Учитываем размер участка. Здесь важно исходить из пожарных и строительных норм, которые требуют определенного расстояния между зданиями и сооружениями.
Таким образом, на небольшом участке (допустим, размером 1 Га), много модулей возвести не получится, и лучше строить гостиницу. Конечно, и здесь можно максимально “приблизить” гостя к природе и создать иллюзию уединения: например, в небольшой отеле сделать отдельные внешние входы.
Оцениваем стоимость запуска проекта и текущие расходы.
Также имейте в виду, что гости, выбирая загородный отель, подсознательно предъявляют к нему больше требований в плане инфраструктуры, чем к глэмпингу. Условно говоря, если для глэмпинга достаточно дополнительно поставить мангал, организовать прокат велосипеда и удочки, то от загородного отеля гости ожидают наличие СПА, бассейна и прочих услуг. А это – кратный рост инвестиций.
С другой стороны, в едином здании, по сравнению с отдельными юнитами, происходит определенная экономия при строительстве за счет единого фундамента и единой кровли.
Рассматриваем возможность поэтапного запуска проекта, а следовательно, поэтапных инвестиций.
В возможности поэтапного запуска есть еще один важный момент. Пройдя первый этап, мы стараемся получить обратную связь от клиентов, смотрим, на что нужно обращать внимание. Так что вторую и третью очередь мы можем корректировать исходя из запросов гостей и текущей ситуации. Таким образом, глэмпинг позволяет быть проекту более маневренным.
Оцениваем время на получение проектной документации, срок возведения и реализации проекта.
К примеру, в период пандемии мы запускали глэмпинги за месяц, но средние сроки запуска – 2-3 месяца. Это возможно, когда есть четкое понимание, какие сооружения возводятся, как осуществляется логистика, кто и что поставляет и в какие сроки, набран персонал и т.д. Конечно, продажи должны быть открыты заранее, до готовности глэмпинг, этом случае можно рассчитывать на загрузку к началу ко времени запуска.
Рассчитываем сроки окупаемости.
Прогнозируем, сколько нам понадобится персонала и какие будут расходы на ФОТ.
Также обязательно следует иметь в виду, что организация сервиса в глэмпинге – дело гораздо более сложное, чем в отеле. Условно говоря, чтобы донести дрова до бани, сменить белье, произвести уборку модуля – на это персоналу нужно гораздо больше времени, чем в отеле. Это увеличивает расходы на ФОТ, с учетом почасовой оплаты. Аналогично осуществлять охрану единого здания гораздо проще (и дешевле), чем огромной территории глэмпинга. В глэмпинге, разумеется, будет сложнее (а значит дороже) обслуживать все инженерные системы в рабочем состоянии.
Если глэмпинг размещен в заповедных, отдаленных от города или труднодоступных местах, то проживание сотрудников необходимо организовывать в глэмпине. Это дополнительные расходы.
Разрабатываем сценарии загрузки.
Также такой тип размещения подойдет для корпоративных клиентов, которым удобнее размещаться в одном корпусе для проведения корпоративного мероприятия. Часто это группы около 60 человек, так что в случае проектирования зданий отеля можно сразу сделать 30 номеров, по 15 номеров этаже.
Загородный отель также – идеальное место для проведения свадеб, других семейных торжеств и MICE – мероприятий.
В заключение отмечу, что какого-то готового шаблонного решения по проекту у нас просто нет. В добавление ко всем факторам, перечисленным выше, очень важно определить стержневую идею проекта. Нужен главный постулат проекта, вокруг которого будет очень гармонично складываться все остальное: номерной фонд, целевая аудитория и др.
Несмотря на сложную экономическую ситуацию, мы наблюдаем большую востребованность объектов для отдыха и, как следствие, повышение стоимости. Думаю, это вполне логично и оправданно. Появилось много очень качественных проектов, отрабатываются стандарты. Все понимают, что если сначала рынок внутреннего туризма “поймал волну” за счет тех туристов, которым просто некуда стало ехать, то сейчас начинается конкуренция на внутреннем рынке. Именно поэтому важно не только делать качественный продукт, но его постоянно дорабатывать и развивать.
Мы в компании “Охотники за солнцем” помогаем клиентам создавать уникальные и прибыльные проекты, от идеи до реализации.
Фото: https://ru.pinterest.com/pin/658581145535223357/
Комментирует Наталья Кастрова, руководитель компании «Охотники за Солнцем».
Вопрос о том, что построить на свободном участке земли за городом, – один из самых частых, с которым к нам приходят собственники, планирующие открыть загородный отель или глэмпинг. Мы сразу говорим клиентам, что компания “Охотники за солнцем” реализует проекты таким образом, чтобы они не просто были “красивым хобби” для владельцев или исполнением их мечты, но – самое главное – приносили им доход.
Прежде чем приступить к работе над проектом, мы его тщательно просчитываем, с учетом особенностей конкретного земельного участка. Чтобы ответить на вопрос “загородный отель или глэмпинг”, нужно изучить конкурентную среду, оценить расположение и размер участка, финансовые возможности собственника и еще множество сопутствующих факторов.
Рассмотрим здесь кратко, на какие факторы мы обращаем внимание.
Особенности расположения земельного участка. Когда мы проводим аудит и маркетинг проекта, то обязательно обращаем внимание на то, где именно находится ваш участок. Приведу несколько примеров:
- Если участок находится фактически в городской черте, то мы рекомендуем единое здание гостиницы. В черте города земля дорогая, а здание гостиницы позволяет на малой площади разместить больший номерной фонд, а значит, принять больше гостей и увеличить доход.
- Если участок находится в северных широтах, то надо понимать, что сезон там максимально короткий, а обогрев каждого отдельного модуля будет стоить дорого. В дополнение к “стандартным” обогревателям, вам могут понадобиться, например, электропростыни. Для сравнения: даже в средней полосе сезон длится максимум 100 дней, а дальше глэмпинг закрывается до весны. Так что наши рекомендации для севера – все-таки здание отеля. Конечно, многое будет зависеть от конкретной локации и концепции. У нас есть примеры, когда основатели выбирали глэмпинг, ставили шатры и прекрасно отрабатывали сезон.
- Если участок расположен в средней полосе, рядом с инфраструктурой и турпотоком, то собственнику выгоднее большое количество номерного фонда. Для этого, конечно, подойдет здание отеля или глэмпинг с гостиницей модульного типа.
- Если участок в труднодоступном месте, то здесь лучше подойдет глэмпинг, поскольку его относительно легко собрать. Например, сейчас мы прорабатываем решение для крупной узловой сборки модульных домов собственного производства, потому что в труднодоступном месте можно ставить либо шатры, либо модули, при этом не привозить их в готовом виде, а собирать на месте.
Далее важно изучить, какие интересные локации есть рядом (например, город с историческими достопримечательностями, природные объекты и т.д). Также обязательно проводим анализ конкурентной среды (что уже построено рядом) и выясняем туристический потенциал места. Условно говоря, есть ли в вашей локации нехватка средств размещения и интересных туристических проектов или наоборот, предложение превышает спрос.
Следующий момент связан юридическими ограничениями по назначению земли. Это отдельная тема для разговора, но если кратко, то не во всех локациях можно устанавливать капитальные сооружения (в данном случае, строить отель) и даже далеко не везде можно ставить глэмпинг. Например, если у вас участок находится на землях сельхозназначения, то при установке глэмпинга вам может грозить штраф и обязательство привести землю в первоначальный вид.
Значит, действуем по простому алгоритму: если на вашем участке запрещено строительство капитальных сооружений, то рассматриваем вопрос о глэмпинге и исключаем загородный отель. Далее детально изучаем, можно ли юридически на вашем участке возводить глэмпинг, как вариант, есть ли возможность перевести землю в разрешенное под глэмпинг назначение земли и ВРИ (вид разрешенного строительства).
И еще один важный момент. Даже если ваш участок юридически не подходит под организацию отеля, но разрешен для строительства глэмпинга, вы можете возвести на нем гостиницу модульного типа. Юридически это некапитальное сооружение, полностью сборно-разборная конструкция, только модули возведены друг над другом. Кстати, у нас есть успешные примеры реализации именно таких проектов.
Обращаем внимание на возможность проведения инженерных коммуникаций и организации инфраструктуры.
- Если решено строить глэмпинг, то надо понимать, что к самому глэмпингу и к каждому жилому модулю необходимо проводить коммуникации. Это в разы увеличит стоимость инвестиций. Разумеется, стоимость “инженерки” будет зависеть от того, находится ваш участок рядом с городскими сетями или в труднодоступном месте, “вдали от цивилизации”.
Отдельно я бы обратила внимание на места с каменистым грунтом. Таких мест очень много, например, во Владивостоке и в Карелии. Из-за особенностей почвы в глэмпингах, которые здесь строятся, приходится проводить инженерные коммуникации по верху, соответственно, их нужно утеплять от холодов.
Мы рекомендуем для сезонных глэмпингов (когда у вас сафари-тенты или шатры) делать единый санитарный блок. Он будет располагаться отдельно от домиков, но на достаточно близком и комфортном расстоянии. Это позволит сократить затраты по установке канализации и водоснабжения. Правда, если у вас много домиков и они расположены достаточно далеко друг от друга, тогда нужно организовать несколько санитарных точек.
А вот для проведения электричества необходимо будет к каждому модулю копать траншею для установки кабеля.
- Если решено строить отель, то в едином здании, безусловно, значительно проще разместить инженерные сети, организовать водоснабжение и канализацию. Более того, на первом этаже можно разместить точку питания, ресепшн, зону приема гостей. Кстати, для гостей, приезжающих в холодное время года, очень комфортно, когда можно получить все услуги от средства размещения, не выходя на улицу. Единый теплый контур здания позволяет меньше расходовать на отопление, чем при отоплении каждого отдельного модуля.
Учитываем размер участка. Здесь важно исходить из пожарных и строительных норм, которые требуют определенного расстояния между зданиями и сооружениями.
Таким образом, на небольшом участке (допустим, размером 1 Га), много модулей возвести не получится, и лучше строить гостиницу. Конечно, и здесь можно максимально “приблизить” гостя к природе и создать иллюзию уединения: например, в небольшой отеле сделать отдельные внешние входы.
Оцениваем стоимость запуска проекта и текущие расходы.
- Если у вас глэмпинг, то стоимость модуля будет зависеть от его типа и материалов. К примеру, стоимость одного шатра обойдется примерно в 1 млн. рублей, с учетом всей необходимой комплектации. При этом для того, чтобы глэмпинг приносил доход, необходимо 15-20 юнитов. Конечно, можно говорить о том, что и с 3-5 модулей люди запускают бизнес, но в этом случае будет много беготни и мало выхлопа. По нашему опыту, 10 юнитов – это тот минимум, когда хватает на оплату персонала, коммуникаций, рекламы, и остается минимальная прибыль.
- Что касается здания отеля, то здесь можно стартовать от 40-50 млн. рублей. Единое здание подразумевает больше затрат как на возведение здания, так и на оборудование территории (если мы говорим о капитальном сооружении, а не о модульном строении).
Также имейте в виду, что гости, выбирая загородный отель, подсознательно предъявляют к нему больше требований в плане инфраструктуры, чем к глэмпингу. Условно говоря, если для глэмпинга достаточно дополнительно поставить мангал, организовать прокат велосипеда и удочки, то от загородного отеля гости ожидают наличие СПА, бассейна и прочих услуг. А это – кратный рост инвестиций.
С другой стороны, в едином здании, по сравнению с отдельными юнитами, происходит определенная экономия при строительстве за счет единого фундамента и единой кровли.
Рассматриваем возможность поэтапного запуска проекта, а следовательно, поэтапных инвестиций.
- Глэмпинг позволяет запустить поэтапную реализацию объекта. Например, сначала мы запускаем 20 юнитов, а потом добавляем еще модули, плюс инфраструктуру. Таким образом, по мере инвестиционных возможностей мы увеличиваем номерной фонд.
В возможности поэтапного запуска есть еще один важный момент. Пройдя первый этап, мы стараемся получить обратную связь от клиентов, смотрим, на что нужно обращать внимание. Так что вторую и третью очередь мы можем корректировать исходя из запросов гостей и текущей ситуации. Таким образом, глэмпинг позволяет быть проекту более маневренным.
- Если у нас единое здание, то расширять номерной фонд будет намного сложнее. Конечно, можно добавлять какие-то пристройки, но они, скорее всего, не будут смотреться органично с основным зданием. Кроме того, будет достаточно сложно достраивать в “пристройки” инженерные коммуникации.
Оцениваем время на получение проектной документации, срок возведения и реализации проекта.
- Если мы имеем дело со строениями некапитального типа (как в глэмпинге), то никакие согласования проектно-сметной документации не нужны. Достаточно иметь мастер-план, на котором отражены строения. Они согласовываются с администрацией и архитектурным комитетом района. Поскольку на согласование проекта время не тратится, глэмпинг можно возвести достаточно быстро.
К примеру, в период пандемии мы запускали глэмпинги за месяц, но средние сроки запуска – 2-3 месяца. Это возможно, когда есть четкое понимание, какие сооружения возводятся, как осуществляется логистика, кто и что поставляет и в какие сроки, набран персонал и т.д. Конечно, продажи должны быть открыты заранее, до готовности глэмпинг, этом случае можно рассчитывать на загрузку к началу ко времени запуска.
- Что касается гостиницы, то в большинстве случаев здесь не обойтись без получения разрешения на строительство, в отдельных случаях достаточно пройти экспертизу. Многое будет зависеть от площади строений. Оформление разрешительных документов на строительство гостиницы может длиться до двух лет. В это время собственник, разумеется, не зарабатывает на своем объекте.
Рассчитываем сроки окупаемости.
- Считается, что глэмпинг окупается достаточно быстро. К примеру, некоторые эксперты полагают, что хороший проект окупится и за 2 года. Я бы не стала давать такие оптимистичные цифры: по нашему мнению, нормальный срок окупаемости глэмпинга – это 4 года. Разумеется, очень многое будет зависеть также от инфраструктурного наполнения. Часто затраты на благоустройство территории, установку спортивных сооружений, подъездных путей, инженерных сетей и т.д. собственники просто недооценивают на начальном этапе, а они потом становятся “сюрпризом”.
Прогнозируем, сколько нам понадобится персонала и какие будут расходы на ФОТ.
- Если у вас глэмпинг, тем более сезонный, то будьте готовы к тому, что найти квалифицированный персонал на сезон – большая проблема. Как правило, сотрудники предпочитают постоянную работу временной.
Также обязательно следует иметь в виду, что организация сервиса в глэмпинге – дело гораздо более сложное, чем в отеле. Условно говоря, чтобы донести дрова до бани, сменить белье, произвести уборку модуля – на это персоналу нужно гораздо больше времени, чем в отеле. Это увеличивает расходы на ФОТ, с учетом почасовой оплаты. Аналогично осуществлять охрану единого здания гораздо проще (и дешевле), чем огромной территории глэмпинга. В глэмпинге, разумеется, будет сложнее (а значит дороже) обслуживать все инженерные системы в рабочем состоянии.
Если глэмпинг размещен в заповедных, отдаленных от города или труднодоступных местах, то проживание сотрудников необходимо организовывать в глэмпине. Это дополнительные расходы.
- В загородном отеле, как правило, нет проблем с поиском персонала на сезон, поскольку он работает круглогодично. Для проживания персонала можно выделить отдельную комнату (что не так дорого, как выделение модуля в глэмпинге), либо сотрудники приезжают из дома, если позволяет транспортная доступность.
Разрабатываем сценарии загрузки.
- Глэмпинг – отличный способ для индивидуальных гостей, в том числе семей с детьми, отдохнуть на природе. Именно поэтому для такого отдыха отлично подойдут отдельно стоящие юниты – шатры, а-фреймы, барны, сафари-тенты и др. Не забываем, то гости едут за красивой картинкой, впечатлениями и эмоциями. Основной мотиватор в выборе поездки – всегда женщина, поэтому эффектные эстетичные фотозоны всегда отлично продаются, а таких зон в хорошем глэмпинге должно быть много.
- Единое здание отеля подразумевает совершенно другую типологию гостей и сценарии загрузки. Если гостям нужен бассейн, СПА и другие услуги, то они скорее всего выберут загородный отель, а не глэмпинг.
Также такой тип размещения подойдет для корпоративных клиентов, которым удобнее размещаться в одном корпусе для проведения корпоративного мероприятия. Часто это группы около 60 человек, так что в случае проектирования зданий отеля можно сразу сделать 30 номеров, по 15 номеров этаже.
Загородный отель также – идеальное место для проведения свадеб, других семейных торжеств и MICE – мероприятий.
В заключение отмечу, что какого-то готового шаблонного решения по проекту у нас просто нет. В добавление ко всем факторам, перечисленным выше, очень важно определить стержневую идею проекта. Нужен главный постулат проекта, вокруг которого будет очень гармонично складываться все остальное: номерной фонд, целевая аудитория и др.
Несмотря на сложную экономическую ситуацию, мы наблюдаем большую востребованность объектов для отдыха и, как следствие, повышение стоимости. Думаю, это вполне логично и оправданно. Появилось много очень качественных проектов, отрабатываются стандарты. Все понимают, что если сначала рынок внутреннего туризма “поймал волну” за счет тех туристов, которым просто некуда стало ехать, то сейчас начинается конкуренция на внутреннем рынке. Именно поэтому важно не только делать качественный продукт, но его постоянно дорабатывать и развивать.
Мы в компании “Охотники за солнцем” помогаем клиентам создавать уникальные и прибыльные проекты, от идеи до реализации.
Фото: https://ru.pinterest.com/pin/658581145535223357/
