Законодательные “рамки”
Законодательство (в частности, статья 42 Земельного Кодекса РФ) обязывает собственников земельных участков использовать участки только в соответствии с их целевым назначением.
На земельных участках сельхозназначения нельзя ничего возводить, если строения не используются в сельскохозяйственных целях.
Это значит, что при организации глэмпинга на таком земельном участке вам может грозить штраф и обязательство привести землю в первоначальный вид (условно говоря, придется разобрать все некапитальные сооружения и инженерные коммуникации). Размеры штрафа определены в Статье 8.8. КоАП РФ “Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению” и начинаются с 0,5% кадастровой стоимости земли, но не менее 10 000 рублей.
Тем не менее:
2 июля 2021 года в российском законодательстве официально появился термин “сельский туризм”. Соответствующие изменения были введены в закон “Об основах туристской деятельности в Российской Федерации”. Сельский туризм, согласно закону, включает в себя в том числе ознакомление с деятельностью сельскохозяйственных товаропроизводителей (СХТП) и (или) участие в сельскохозяйственных работах без извлечения материальной выгоды с возможностью предоставления услуг по временному размещению, организации досуга, экскурсионных и иных услуг.
Как видим, развитие сельского туризма предполагает развитие средств размещения и туристской инфраструктуры. Однако статья 77 Земельного кодекса РФ устанавливает исчерпывающий перечень земель, которые относятся к землям сельхозназначения. Объекты инфраструктуры сельского туризма в настоящее время в этот перечень не входят.
Чтобы ваш глэмпинг был законным, можно пойти двумя путями:
Согласно Классификатору Видов разрешенного использования земельных участков (утверждены Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года), для глэмпинга подойдут следующие ВРИ:
Перевод земли в другое назначение занимает, как минимум, полтора года. Как правило, процесс затягивается до двух лет и дольше.
На период перевода можно попросить Администрацию о моратории на проведение муниципального земельного контроля. В это время можно начать реализацию проекта (строительство коммуникаций и некапитальных строений).
Правовое положение КФХ регулируется законом “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”. В соответствии со Статьей 19 закона, “фермерское хозяйство может реализовывать … сельскохозяйственную продукцию собственного производства с использованием помещений, расположенных в объектах капитального строительства, некапитальных строениях, сооружениях, входящих в состав имущества фермерского хозяйства, или нестационарных торговых объектов…”.
С 1 марта 2022 года российские фермеры получили право возвести на землях сельскохозяйственного назначения один жилой дом общей площадью не более 500 кв. метров и площадью застройки не более 0,25% от площади земельного участка с количеством этажей не более трех (Федеральный закон от 02.07.2021 № 299-ФЗ). Такие изменения прежде всего были приняты в интересах фермеров, которые ранее были вынуждены жить вдали от собственных хозяйств.
Однако такое строительство разрешается не повсеместно, а определяются каждым субъектом индивидуально в отношении каждого муниципалитета.
Итак, если в вашем муниципалитете разрешено такое строительство, то вы можете построить жилой дом для сезонного проживания. Так вы сможете размещать гостей, не нарушая законодательство. Законодательство не дает ответа, можно ли в этом случае поставить, некапитальное сооружение (например, шатер), поэтому желательно эти вопросы оговорить заранее с местной администрацией.
Минус подхода, связанного с организацией КФХ: очень краткий перечень видов разрешенного использования земельного участка, к тому же его необходимо использовать именно в сельскохозяйственных целях.
Возможность организации различных активностей на землях КФХ частично будет определяться соглашением с администрацией (поскольку законодательство не дает однозначного ответа).
Например, администрация может проверять раз в год целевое использование земель, отданных под мангальную беседку, но таких проверок может и не быть.
Лучше позиционировать себя как агротуризм, но параллельно заниматься изменением ВРИ. В данном случае подойдет ВРИ 3.6.1 Объекты культурно-досуговой деятельности: Размещение зданий, предназначенных для размещения музеев, выставочных залов, художественных галерей, домов культуры, библиотек, кинотеатров и кинозалов, театров, филармоний, концертных залов, планетариев.
Аналогично решаем вопрос с детскими и спортивными площадками. Их организация на землях сельхозназначения запрещена, поэтому занимаемся изменением ВРИ. Самым подходящим ВРИ будет в этом случае 5.1 Спорт:
Также можно установить на выделенный земельный участок ВРИ 3.6.2 Парки культуры и отдыха либо 12.0.2 Благоустройство территории. Такой ВРИ позволяет размещение декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств, элементов озеленения, различных видов оборудования и оформления, малых архитектурных форм, некапитальных нестационарных строений и сооружений, информационных щитов и указателей, применяемых как составные части благоустройства территории, общественных туалетов.
Также необходимо учитывать, что ВРИ и категория земли влияет на кадастровую стоимость участка и размер налога. В связи с этим лучше разделить участки, и на все поставить различные ВРИ, в зависимости от функции. Так можно оптимизировать налогообложение.
Законодательство (в частности, статья 42 Земельного Кодекса РФ) обязывает собственников земельных участков использовать участки только в соответствии с их целевым назначением.
На земельных участках сельхозназначения нельзя ничего возводить, если строения не используются в сельскохозяйственных целях.
Это значит, что при организации глэмпинга на таком земельном участке вам может грозить штраф и обязательство привести землю в первоначальный вид (условно говоря, придется разобрать все некапитальные сооружения и инженерные коммуникации). Размеры штрафа определены в Статье 8.8. КоАП РФ “Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению” и начинаются с 0,5% кадастровой стоимости земли, но не менее 10 000 рублей.
Тем не менее:
2 июля 2021 года в российском законодательстве официально появился термин “сельский туризм”. Соответствующие изменения были введены в закон “Об основах туристской деятельности в Российской Федерации”. Сельский туризм, согласно закону, включает в себя в том числе ознакомление с деятельностью сельскохозяйственных товаропроизводителей (СХТП) и (или) участие в сельскохозяйственных работах без извлечения материальной выгоды с возможностью предоставления услуг по временному размещению, организации досуга, экскурсионных и иных услуг.
Как видим, развитие сельского туризма предполагает развитие средств размещения и туристской инфраструктуры. Однако статья 77 Земельного кодекса РФ устанавливает исчерпывающий перечень земель, которые относятся к землям сельхозназначения. Объекты инфраструктуры сельского туризма в настоящее время в этот перечень не входят.
Чтобы ваш глэмпинг был законным, можно пойти двумя путями:
- Изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Согласно Классификатору Видов разрешенного использования земельных участков (утверждены Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года), для глэмпинга подойдут следующие ВРИ:
- Отдых (рекреация) - код 5.0
- Природно-познавательный туризм - код 5.2;
- Туристическое обслуживание - код 5.2.1;
- Историко-культурная деятельность (если в деятельности глэмпинга присутствуют элементы познавательного туризма) - код 9.3;
- Передвижное жилье - код 2.4.
Перевод земли в другое назначение занимает, как минимум, полтора года. Как правило, процесс затягивается до двух лет и дольше.
На период перевода можно попросить Администрацию о моратории на проведение муниципального земельного контроля. В это время можно начать реализацию проекта (строительство коммуникаций и некапитальных строений).
- Разделить земельный участок на более мелкие, организовав на каждом участке крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ) и возведя на каждом участке жилой дом для главы КФХ.
Правовое положение КФХ регулируется законом “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”. В соответствии со Статьей 19 закона, “фермерское хозяйство может реализовывать … сельскохозяйственную продукцию собственного производства с использованием помещений, расположенных в объектах капитального строительства, некапитальных строениях, сооружениях, входящих в состав имущества фермерского хозяйства, или нестационарных торговых объектов…”.
С 1 марта 2022 года российские фермеры получили право возвести на землях сельскохозяйственного назначения один жилой дом общей площадью не более 500 кв. метров и площадью застройки не более 0,25% от площади земельного участка с количеством этажей не более трех (Федеральный закон от 02.07.2021 № 299-ФЗ). Такие изменения прежде всего были приняты в интересах фермеров, которые ранее были вынуждены жить вдали от собственных хозяйств.
Однако такое строительство разрешается не повсеместно, а определяются каждым субъектом индивидуально в отношении каждого муниципалитета.
Итак, если в вашем муниципалитете разрешено такое строительство, то вы можете построить жилой дом для сезонного проживания. Так вы сможете размещать гостей, не нарушая законодательство. Законодательство не дает ответа, можно ли в этом случае поставить, некапитальное сооружение (например, шатер), поэтому желательно эти вопросы оговорить заранее с местной администрацией.
Минус подхода, связанного с организацией КФХ: очень краткий перечень видов разрешенного использования земельного участка, к тому же его необходимо использовать именно в сельскохозяйственных целях.
Возможность организации различных активностей на землях КФХ частично будет определяться соглашением с администрацией (поскольку законодательство не дает однозначного ответа).
Например, администрация может проверять раз в год целевое использование земель, отданных под мангальную беседку, но таких проверок может и не быть.
Лучше позиционировать себя как агротуризм, но параллельно заниматься изменением ВРИ. В данном случае подойдет ВРИ 3.6.1 Объекты культурно-досуговой деятельности: Размещение зданий, предназначенных для размещения музеев, выставочных залов, художественных галерей, домов культуры, библиотек, кинотеатров и кинозалов, театров, филармоний, концертных залов, планетариев.
Аналогично решаем вопрос с детскими и спортивными площадками. Их организация на землях сельхозназначения запрещена, поэтому занимаемся изменением ВРИ. Самым подходящим ВРИ будет в этом случае 5.1 Спорт:
- 5.1.1 Обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий
- 5.1.2 Обеспечение занятий спортом в помещениях
- 5.1.3 Площадки для занятий спортом
- 5.1.4 Оборудованные площадки для занятий спортом.
Также можно установить на выделенный земельный участок ВРИ 3.6.2 Парки культуры и отдыха либо 12.0.2 Благоустройство территории. Такой ВРИ позволяет размещение декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств, элементов озеленения, различных видов оборудования и оформления, малых архитектурных форм, некапитальных нестационарных строений и сооружений, информационных щитов и указателей, применяемых как составные части благоустройства территории, общественных туалетов.
Также необходимо учитывать, что ВРИ и категория земли влияет на кадастровую стоимость участка и размер налога. В связи с этим лучше разделить участки, и на все поставить различные ВРИ, в зависимости от функции. Так можно оптимизировать налогообложение.
