Какие назначения земли подходят для отеля и глэмпинга и как правильно выбрать участок для будущего объекта
Как избежать спорных моментов при оформлении земли и какие подводные камни могут мешать развитию вашего бизнеса обсудили с Екатериной Ивановой, основателем и президентом Межрегионального юридического центра земельных отношений "Земельный вопрос"
В последние годы все более актуальными становятся вопросы правильного оформления земельных участков под туристические объекты. В том числе и тех, которые будут использоваться для глэмпинга.
Как избежать спорных моментов при оформлении земли и какие подводные камни могут мешать развитию вашего бизнеса обсудили с Екатериной Ивановой, основателем и президентом Межрегионального юридического центра земельных отношений "Земельный вопрос", кандидатом юридических наук, членом Ассоциации юристов России.
Как избежать спорных моментов при оформлении земли и какие подводные камни могут мешать развитию вашего бизнеса обсудили с Екатериной Ивановой, основателем и президентом Межрегионального юридического центра земельных отношений "Земельный вопрос", кандидатом юридических наук, членом Ассоциации юристов России.
- С чего начинать выбор земельного участка для глэмпинга?
- Конечно, землю нужно выбирать, отталкиваясь от личных предпочтений, но действовать нужно с холодной головой.
Когда вы выбираете место для будущего объекта, обратите внимание на документы. Часто люди "на эмоциях" приобретают участки за минимальную стоимость в хорошем месте, но только приступая к детальному изучению документов понимают, что они (участки) не подходят для ведения и развития туристического бизнеса. Самая распространенная ошибка — начинающие предприниматели делают выбор в пользу земель сельскохозяйственного назначения, надеясь быстро изменить назначение земли. Мы не рекомендуем этого делать в первую очередь потому, что изменение ВРИ (вид разрешенного использования) — занимает много времени, а иногда он совсем не возможен.
Если вы хотите создать работающую бизнес-модель, то обратите внимание на территории, которые изначально подходят для рекреации с точки зрения закона.
- Екатерина, вы упомянули, что перевод земельных участков сельскохозяйственного назначения для последующего строительства туристических объектов все же возможен. Расскажите подробнее как выглядит процесс переоформления?
- Да, на нашей практике перевод занимает 2-3 года. В редких случаях все удается сделать за 12-18 месяцев. Столь длительный срок связан с необходимостью изменения всего плана муниципального образования. Для этого придется пройти множество сложных процедур и согласований. Потребуется добиться внесение корректировок в муниципальный план, внести изменения в правила землепользования и застройки, что отнимет около года. К сожалению, без этого вы не получите разрешение на строительство.
Поэтому давайте рассуждать: если два вас принципиален вопрос размещения своего туристического объекта на выбранной земле, и у вас есть время и средства — более правильным решением будет сперва внести изменение в категорию ВРИ, и только потом запуск проекта. Если же вы, запуская проект, планируете использовать заемные средства, участвовать в программах грантовой поддержки и быстрее выйти на окупаемость — ищем участок более подходящий.
- Екатерина, а на ваш взгляд, стоит ли рассматривать для своих объектов землю со статусом "Огородничество"?
- Мои рекомендации однозначны — этого делать не следует. Если это ваша земля, то вы в праве бесконечно проводить эксперименты: размещая модульные конструкции, которые легко перемещающегося с места на место. Но помните, что территории под огородничество строго контролируются.
- Конечно, землю нужно выбирать, отталкиваясь от личных предпочтений, но действовать нужно с холодной головой.
Когда вы выбираете место для будущего объекта, обратите внимание на документы. Часто люди "на эмоциях" приобретают участки за минимальную стоимость в хорошем месте, но только приступая к детальному изучению документов понимают, что они (участки) не подходят для ведения и развития туристического бизнеса. Самая распространенная ошибка — начинающие предприниматели делают выбор в пользу земель сельскохозяйственного назначения, надеясь быстро изменить назначение земли. Мы не рекомендуем этого делать в первую очередь потому, что изменение ВРИ (вид разрешенного использования) — занимает много времени, а иногда он совсем не возможен.
Если вы хотите создать работающую бизнес-модель, то обратите внимание на территории, которые изначально подходят для рекреации с точки зрения закона.
- Земли лесного фонда. Они покупаются на торгах.
- Зоны рекреационного назначения в населенных пунктах.
- Земли особо охраняемых территорий и объектов за пределами населенных пунктов (на них расположены, к примеру, санатории, заказники).
- Екатерина, вы упомянули, что перевод земельных участков сельскохозяйственного назначения для последующего строительства туристических объектов все же возможен. Расскажите подробнее как выглядит процесс переоформления?
- Да, на нашей практике перевод занимает 2-3 года. В редких случаях все удается сделать за 12-18 месяцев. Столь длительный срок связан с необходимостью изменения всего плана муниципального образования. Для этого придется пройти множество сложных процедур и согласований. Потребуется добиться внесение корректировок в муниципальный план, внести изменения в правила землепользования и застройки, что отнимет около года. К сожалению, без этого вы не получите разрешение на строительство.
- Если кратко: вам надо будет убедить муниципалитет в целесообразности такого перевода. Необходимо визуализировать проект, подготовить презентацию, рассказать о новых рабочих местах. Затем внести изменения в документы (муниципальный план и правила землепользования).
Поэтому давайте рассуждать: если два вас принципиален вопрос размещения своего туристического объекта на выбранной земле, и у вас есть время и средства — более правильным решением будет сперва внести изменение в категорию ВРИ, и только потом запуск проекта. Если же вы, запуская проект, планируете использовать заемные средства, участвовать в программах грантовой поддержки и быстрее выйти на окупаемость — ищем участок более подходящий.
- Екатерина, а на ваш взгляд, стоит ли рассматривать для своих объектов землю со статусом "Огородничество"?
- Мои рекомендации однозначны — этого делать не следует. Если это ваша земля, то вы в праве бесконечно проводить эксперименты: размещая модульные конструкции, которые легко перемещающегося с места на место. Но помните, что территории под огородничество строго контролируются.
"Вазуза" глэмпинг, проект компании ENJOY by Fantalis
- Когда будущий глэмпеньер определился, на что следует обратить внимание в документах перед покупкой?
- В первую очередь необходимо убедиться в подлинности документации. Просмотрите историю земельного участка. Узнайте, на каких основаниях его приобрел владелец. Уточните, соответствуют ли фактические границы юридическим. Мы рекомендуем осуществлять проверку с кадастровым инженером. Обязательно посмотрите правила землепользования и застройки, а также генеральный план. В них можно обнаружить, к примеру, что через 15-20 лет по территории участка пройдет дорога. Также обратите внимание на ближайшие участки. Если рядом планируется возведение крупного и неэкологичного промышленного предприятия, то такое соседство вряд ли положительно скажется на вашем туристическом бизнесе. Так что определенные риски связаны и с соседями. Нежелательно, чтобы рядом располагались жилые дома.
Так же на этом этапе вы должны представлять экономику будущего проекта. Подумайте над тем, что нужно сделать для подключения коммуникаций. Сделайте заключение о стоимости таких подключений.
- В первую очередь необходимо убедиться в подлинности документации. Просмотрите историю земельного участка. Узнайте, на каких основаниях его приобрел владелец. Уточните, соответствуют ли фактические границы юридическим. Мы рекомендуем осуществлять проверку с кадастровым инженером. Обязательно посмотрите правила землепользования и застройки, а также генеральный план. В них можно обнаружить, к примеру, что через 15-20 лет по территории участка пройдет дорога. Также обратите внимание на ближайшие участки. Если рядом планируется возведение крупного и неэкологичного промышленного предприятия, то такое соседство вряд ли положительно скажется на вашем туристическом бизнесе. Так что определенные риски связаны и с соседями. Нежелательно, чтобы рядом располагались жилые дома.
Так же на этом этапе вы должны представлять экономику будущего проекта. Подумайте над тем, что нужно сделать для подключения коммуникаций. Сделайте заключение о стоимости таких подключений.
- Какие объекты можно размещать на особо охраняемых территориях или рядом с ними?
- Следует детально изучить ваши документы, поскольку все зависит от статуса территории. Некоторые объекты инфраструктуры вполне можно возводить после согласования. Мы призываем всех быть максимально внимательными в этом вопросе, поскольку любое не согласованное действие может привести к наложению штрафов, затраты на которые собственники, зачастую, не учитывают в своем бизнес-плане.
Контролирует вопрос размещения объектов некапитального строительства Росреестр. У этой структуры есть инспекторы, которые имеют право провести плановую или внеплановую проверку участка. К наиболее частым нареканием с их стороны относится вопрос "самовольного снятия плодородного почвенного слоя", т.е. использование земли не по целевому назначению. Средний размер штрафа — 5-10 тыс. рублей. Для юридических лиц эта цифра гораздо выше.
Также следует помнить про долгосрочные обязательства. Вы можете загрязнить воду, испортить деревья. В таком случае вы получите не только штраф. Произойдет взыскание ущерба природе. За небольшую, на первый взгляд, порчу придется заплатить 2-3 млн. рублей.
Что мы точно не рекомендуем делать, когда к вам пришла проверяющая служба — отказываться от подписи заключения. Если у вас нет возможности связаться с юристом, то указывайте в акте, что вы не согласны с выводами инспектора. Укажите, что подробные аргументы будут предоставлены позже. Так у вас появится время для согласования вопросов с юристом. Также несогласие с актом позволит решить проблему в досудебном порядке.
- Согласовываются ли такие проверки с владельцем бизнеса?
- Как правило, они внеплановые. Что касается плановых проверок, то периодически на них вводится мораторий. У проверяющих инстанций также есть свои показатели работы. Они могут прийти по навету ваших конкурентов или недовольных гостей. К примеру, один из постояльцев увидел, как вы загрязняете сточные воды. Любое заявление в гос. органы — повод для проведения внеплановой проверки. На них мораториев нет.
- Как суды относятся к представителям туристического бизнеса?
- Многое зависит от контекста. Суды общей юрисдикции чаще становятся на сторону государственных органов. Арбитражные судебные инстанции изначально создавались для того, чтобы защищать бизнес, но практика такова, что в подобных спорах государство выигрывает чаще.
- Можно ли проверить земельный участок в режиме онлайн?
- Конечно! Мы рекомендуем использовать и просматривать публичную кадастровую карту. Данный справочный ресурс, иногда может давать некорректную информацию, но это инструмент, который даст первичную информацию об участке.
Также вы можете воспользоваться системой ФГИС ТП. В ней все муниципалитеты обязаны размещать генеральные планы. Если вы не нашли нужную информацию, то посетите сайт муниципалитета.
Закладывайте на сделку хотя бы 2 месяца. Так вы сможете уточнить всю информацию об участке.
- С чего следует начать деятельность в сфере загородных отелей, глэмпингов?
- Предварительно необходимо разработать концепцию. Она должна включать множество факторов. К примеру, анализ почвы. Позволяет ли она проводить строительство? Отталкиваясь от этого, будет выбран подходящий тип фундамента. Концепция должна включать данные о расположении домиков. Определитесь, на каком расстоянии они будут располагаться друг от друга. Продумайте инфраструктуру и конкурентные преимущества. Разработайте маркетинговую стратегию. Кто у вас будет размещаться? Это могут быть спортивные команды, семьи, влюбленные пары. От этого зависит загрузка и, как следствие, окупаемость проекта.
- Следует детально изучить ваши документы, поскольку все зависит от статуса территории. Некоторые объекты инфраструктуры вполне можно возводить после согласования. Мы призываем всех быть максимально внимательными в этом вопросе, поскольку любое не согласованное действие может привести к наложению штрафов, затраты на которые собственники, зачастую, не учитывают в своем бизнес-плане.
Контролирует вопрос размещения объектов некапитального строительства Росреестр. У этой структуры есть инспекторы, которые имеют право провести плановую или внеплановую проверку участка. К наиболее частым нареканием с их стороны относится вопрос "самовольного снятия плодородного почвенного слоя", т.е. использование земли не по целевому назначению. Средний размер штрафа — 5-10 тыс. рублей. Для юридических лиц эта цифра гораздо выше.
Также следует помнить про долгосрочные обязательства. Вы можете загрязнить воду, испортить деревья. В таком случае вы получите не только штраф. Произойдет взыскание ущерба природе. За небольшую, на первый взгляд, порчу придется заплатить 2-3 млн. рублей.
Что мы точно не рекомендуем делать, когда к вам пришла проверяющая служба — отказываться от подписи заключения. Если у вас нет возможности связаться с юристом, то указывайте в акте, что вы не согласны с выводами инспектора. Укажите, что подробные аргументы будут предоставлены позже. Так у вас появится время для согласования вопросов с юристом. Также несогласие с актом позволит решить проблему в досудебном порядке.
- Согласовываются ли такие проверки с владельцем бизнеса?
- Как правило, они внеплановые. Что касается плановых проверок, то периодически на них вводится мораторий. У проверяющих инстанций также есть свои показатели работы. Они могут прийти по навету ваших конкурентов или недовольных гостей. К примеру, один из постояльцев увидел, как вы загрязняете сточные воды. Любое заявление в гос. органы — повод для проведения внеплановой проверки. На них мораториев нет.
- Как суды относятся к представителям туристического бизнеса?
- Многое зависит от контекста. Суды общей юрисдикции чаще становятся на сторону государственных органов. Арбитражные судебные инстанции изначально создавались для того, чтобы защищать бизнес, но практика такова, что в подобных спорах государство выигрывает чаще.
- Можно ли проверить земельный участок в режиме онлайн?
- Конечно! Мы рекомендуем использовать и просматривать публичную кадастровую карту. Данный справочный ресурс, иногда может давать некорректную информацию, но это инструмент, который даст первичную информацию об участке.
Также вы можете воспользоваться системой ФГИС ТП. В ней все муниципалитеты обязаны размещать генеральные планы. Если вы не нашли нужную информацию, то посетите сайт муниципалитета.
Закладывайте на сделку хотя бы 2 месяца. Так вы сможете уточнить всю информацию об участке.
- С чего следует начать деятельность в сфере загородных отелей, глэмпингов?
- Предварительно необходимо разработать концепцию. Она должна включать множество факторов. К примеру, анализ почвы. Позволяет ли она проводить строительство? Отталкиваясь от этого, будет выбран подходящий тип фундамента. Концепция должна включать данные о расположении домиков. Определитесь, на каком расстоянии они будут располагаться друг от друга. Продумайте инфраструктуру и конкурентные преимущества. Разработайте маркетинговую стратегию. Кто у вас будет размещаться? Это могут быть спортивные команды, семьи, влюбленные пары. От этого зависит загрузка и, как следствие, окупаемость проекта.